Slik kan du investere best i eiendom

Slik investerer du best i eiendom

Det er mye styr med en utleiebolig og så er det ikke alltid lønnsomt heller. Heldigvis finnes det en bedre løsning for deg som ønsker å investere i eiendom.

Når vi snakker om å investere i eiendom handler det som regel om egen bolig. For de fleste er dette den største investeringen man gjør i løpet av livet, og det er vanligvis ikke noe man kjøper for å tjene penger. Målet med å eie egen bolig er jo snarere at du skal ha et sted å bo, oppdra barna og leve et godt liv.

For en utleiebolig stiller saken seg annerledes. Lave lånerenter gjør det nå lettere å få kostnadene til å balansere med leieinntekten. Samtidig er ikke dette avgjørende for hvorvidt utleieboligen din blir en god investering eller ikke. Du må også ha prisstigning så du en dag kan selge utleieboligen for en høyere pris enn hva du betalte.

Hvis prisene flater ut, eller faller vil avkastningen din bli lav, eller i verste fall negativ. En annen risiko ligger i hvordan du forvalter utleieboligen din. Du er nemlig prisgitt at du:

  • finner riktig objekt
  • finner riktig objekt til rett pris
  • finner gode leietakere
  • ikke avdekker dyre feil eller mangler.

Det er derfor kanskje ikke så rart at Oljefondet har bestemt seg for å nedprioritere fast eiendom og heller fokuserer på børsnoterte eiendomsselskaper i stedet?

Lyst på 168 000 kroner i årlig leieinntekt?

Ta Ensjø i Oslo, et av de fremadstormende boligområdene i hovedstaden.

I skrivende stund ligger det en 2-roms leilighet for salg til 3 594 000 kroner når dokumentavgiften på cirka 104 000 kroner er inkludert. Felleskostnadene ligger på 1950 kroner i måneden.

Samtidig er en tilsvarende leilighet til leie for 14 000 kroner i måneden.

Hvis du kjøper denne leiligheten og greier kunstykket å ha den utleid hele året, vil du få en årlig leieinntekt på 168 000 kroner. Det er en forlokkende sum! Men er det egentlig en god idé å bruke rundt 3,6 millioner kroner for å dra inn 14 000 kroner i leieinntekter hver måned?

Ikke glem kostnadene

For å finne ut av dette må du beregne hva leiligheten faktisk vil koste deg. Men først en realitetssjekk: Jeg bruker 11 måneders leieinntekt i beregningen, da en slik leilighet typisk vil stå ledig i perioder, som under oppussing eller bytte av leietaker. Dermed er leieinntekten du kan forvente årlig allerede barbert til 154 000 kroner.

Tilbake til kostnadene.

Du har felleskostnader på til sammen 23 400 kroner i året. Samtidig har du kostnader til vedlikehold og administrasjon. Selv om boligen er relativt ny bør du sette av minst 0,5 prosent av kjøpsprisen årlig, rundt 18 000 kroner, til utbedringer og vedlikehold.

I tillegg tar du gjerne opp lån for å kjøpe leiligheten.

Skal du kjøpe sekundærbolig i Oslo må du minst ha 40 prosent egenkapital for å kunne kjøpe boligen, altså 1 437 600 kroner. De resterende 2 156 400 kronene låner du fra lokalbanken. Lånet blir gitt til 2,9 prosent fastrente for de neste ti årene. Da har du drøye 62 000 kroner i rentekostnader som skal trekkes fra.

I tillegg må du betale 11 000 kroner i skatt på leieinntekten fratrukket kostnader.

Til slutt sitter du igjen med 39 000 kroner i året. Dermed er de 14 000 kronene blitt redusert til drøye 3 200 kroner i måneden.

Det gir deg en avkastning på egenkapitalen, altså pengene du spyttet inn selv, på cirka 2,7 prosent.

Regnestykket

Her ser du forresten grunnlaget for beregningen min:

(+) Leieinntekt (11 mnd.): 154 000 kroner
(-) Felleskostnader: 23 400 kroner
(-) Vedlikehold (0,5 prosent av boligens verdi årlig): 17 970 kroner
(-) Rentekostnader (2 156 000 x 0,029): 62 536 kroner

Resultat før skatt = 50 094 kroner
(-) 22 prosent skatt på leieinntekter i 2019 (kr 50 094 x 0,22): kr 11 021 kroner

Netto inntekt fra utleieboligen = 39 074 kroner per år (eller 3 256 kroner i måneden)*

*Du får 22 prosent fradrag på rentekostnader, men de «forsvinner» gjerne i skatteoppgjøret hvis du eier utleieboligen som privatperson, som de fleste gjør. Det er derfor ikke inkludert her, og ville uansett kun gjort tallene marginalt bedre.

Administrasjon med stor A

Vent, det er mer.

For en utleiebolig fører med seg en del styr. For eksempel må du regne med å være vaktmester når ting går i stykker, og det spiser av tiden din. Tid er verdifullt, så du kan vurdere å sette en timepris og beregne antall timer du forventer å bruke, og så ta det med som en kostnad i regnestykket.

I tillegg trenger du gode leietakere som holder avtalen, oppfører seg, og helst bor i leiligheten lenge.

Èn dårlig leietaker og regnestykket ovenfor går i minus.

Det samme kan skje hvis du setter bort driften til et utleiefirma, som i så fall tar en relativt høy prosentandel av inntektene dine.

Du skal derfor ha litt flaks, og ikke minst vite hva du gjør for at avkastningen du får på de 1 437 600 kronene dine i egenkapital skal overgå avkastningen på en god sparekonto. For å ha en god sjanse til å lande i pluss er du prisgitt at boligprisene stiger.

Utleieboligen må stige i verdi

Siden inntektene så vidt dekker kostnadene på utleieboligen er du altså avhengig av at boligprisene stiger for å oppnå en pen gevinst. Det er da ikke noe problem, tenker du sikkert, for boligprisene har jo steget voldsomt siden 1992.

Ingen voldsom prisvekst

Men historien er ingen garanti for at du vil se den samme prisfesten fremover. For eksempel forventer Norges Bank at boligprisene blir på samme nivå som den generelle prisstigningen de neste tre årene. Boligprisene forventes altså å stige litt, men når du ser prisveksten i forhold til prisstigningen på varer og tjenester ellers, så er du omtrent i null.

Hvis boligmarkedet likevel stiger en del, så betyr ikke det nødvendigvis at utleieboligen din også øker i verdi.

Det er fordi prisen på en bolig er prisgitt utviklingen i nærområdet. For eksempel kan området forringes av veiprosjekter eller annen utbygging, som det ikke alltid er like lett å få vite om på forhånd.

I tillegg har du kostnader ved salg av boligen…

Dermed ser det plutselig ikke så lyst ut for å tjene så mye penger på denne utleieboligen, som du kanskje først så for deg?

En utleiebolig svinger også i verdi

Svingningene i boligmarkedet oppleves som lavere enn i aksjemarkedet. Det betyr likevel ikke at boligmarkedet er risikofritt, som en del tror i følge denne undersøkelsen fra VFF.

Enkelte husker kanskje den norske bank- og boligkrisen på slutten av 80-tallet?

Da falt boligprisene 40 prosent i løpet av fem år.

Men du trenger ikke gå lengre tilbake enn til 2008 for å oppleve store fall i boligprisene. Fra 2007 til 2009 falt prisen på boliger i Norge rundt 18 prosent. Det vil si at verdien på en bolig kjøpt for fem millioner i 2007 falt omtrent en million kroner i løpet av 2009, og dermed røk egenkapitalen for flere.

Hva hvis du ikke får solgt?

Du har en viss risiko for at du ikke får solgt boligen som planlagt.

Det kan også skje i de større byene. For eksempel stoppet det nesten helt opp i boligmarkedet i Oslo høsten 2017, og det løsnet ikke før et stykke utpå nyåret. Hvis du da ikke kan vente til markedet snur og aktiviteten øker, så risikerer du å måtte selge til en lavere pris. Det vil i så fall bety at gevinsten du så for deg blir mindre.

Som du skjønner så er det ikke så lett å oppnå super avkastning med en utleiebolig. Det krever mye egeninnsats og litt flaks for å lykkes.

Men det finnes kanskje en bedre løsning?

En bedre måte å investere i eiendom på

Gjør det enkelt for deg selv.

Det er et godt råd og hva Oljefondet gjør, når de nå går vekk i fra å investere i fast eiendom. I stedet fokuserer de heretter eiendomsinvesteringene sine mot børsnoterte eiendomsselskaper. Det gjør det enklere å investere i en solid eiendomsportefølje, spredt på tvers av ulike typer eiendom, byer og regioner.

Investeringer i fast eiendom er dyrt, faktisk fem ganger dyrere å håndtere enn de andre investeringene i Oljefondet. Det kan få den beste til å tenke.

Hvis et av verdens største og mest profesjonelle investeringsfond nærmest gir opp fast eiendom, hva får deg til å tro at utleieboligen din skal bli en gullgruve?

Invester i børsnotert eiendom med aksjefond

Heldigvis er ikke investeringer i børsnoterte eiendomsselskaper forbeholdt kun de største investorene. Du kan faktisk enkelt gjøre det selv, enten gjennom å investere i enkeltaksjer eller i et aksjefond som investerer i slike selskaper, som ODIN Eiendom.

For de fleste er aksjefond den enkleste og mest kostnadseffektive måten å investere i eiendom på.

Da slipper du styret med leietakere og å jobbe som vaktmester på fritiden. Du får også en bedre spredning på eiendomsinvesteringen din, enn om du låser alle pengene opp i en eller flere utleieboliger.

Så hvis en av investeringene i fondet ikke går som planlagt, vil det ikke ha så mye å si for avkastningen din. Hvis det skulle skje med en utleiebolig kan det derimot bli et stort problem for deg.

For å oppsummere: Det er ikke slik at du nødvendigvis får best avkastning i eiendom ved å gjøre det selv. Sannsynligvis får du bedre avkastning og sparer mye tid og energi hvis du i stedet investerer i børsnoterte eiendomsselskaper gjennom aksjefond.

Her kan du lese hvordan du kan få høyere avkastning med et eiendomsfond i porteføljen din

Bli med 17 277 andre og få ferske innlegg fra bloggen på epost. Du kan melde deg av når du vil.

Skriv en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *.

Skriv en kommentar:

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *