Nordmenn elsker eiendom og tror det er en investering med høy avkastning og null risiko. Jeg har selv fått kjenne på kroppen at dette ikke stemmer – her har du min historie.
Er bolig en investering blottet for risiko? Ja, sikkert som banken sier nordmenn flest. Men det stopper ikke med det. I følge en undersøkelse fra VFF mener nordmenn også at bolig er den investeringen hvor du kan forvente høyest avkastning over tid
Det i seg selv mener jeg burde få varsellampene til å blinke.
Spesielt etter at jeg fikk kjenne risikoen i boligmarkedet da jeg og samboeren min kjøpte vår nåværende bolig. For en boliginvestering er langt fra risikofritt – det fikk vi smertelig erfare. En boliginvestering kommer nemlig med en rekke risikoelementer, og langt flere enn at boligprisen i området kan falle.
Her har du min historie.
Drømmebolig ble mareritt
Du har sikkert lest overskrifter som dette relativt ofte. Boligkjøpere som har kjøpt drømmeboligen, men som etter overtakelse oppdager feil og mangler. Alt fra skjeggkre, feil på elektriske anlegg til bad som lekker, er vanlige årsaker til konflikter i rettssystemet.
Nå også for meg og samboeren min.
Boligjakt på høygir
Etter en lang boligjakt fikk vi i 2015 tilslaget på drømmeboligen. Som småbarnsfamilie var det viktig å finne en nyere enebolig med god standard hvor vi kunne bo uten å tenke på utbedringer utover normalt vedlikehold. Dette huset var midt i blinken, markedsført som en eksklusiv enebolig med høy standard.
Området var i tillegg landlig, med skole og barnehage i nærheten. Alt lå dermed til rette for en idyllisk tilværelse med familielivet i fokus. Da undersøkelsene våre før, under og etter visning var tilfredsstillende, valgte vi å tøye budsjettet og slå til. Huset hadde nemlig alt vi kunne ønske oss – og mer til!
Idyllen sprakk etter 6 måneder
Ved en tilfeldighet fikk vi kort tid etter innflytting mistanke om at det var feil med det elektriske anlegget, noe en el-takstmann bekreftet. Han påpekte også at det var grunn til å tro at det var en del byggtekniske mangler ved boligen, noe som senere også ble bekreftet.
Da var gode råd dyre.
For det første var det snakk om mange mangler. For det andre var de omfattende og kostnadskrevende å utbedre. Dermed gikk huset raskt fra å være drømmehuset til å bli vårt største mareritt, hvor utbedringskostnadene ble anslått til over 20 prosent av kjøpesummen.
Selv om det var skremmende med høye utbedringskostnader var dette også en “fordel”, da de enkelt kunne anses som vesentlige. I følge rettspraksis må utbedringskostnadene være nettopp det, altså utgjøre minst 5-6 prosent av kjøpesummen, for at det skal foreligge en mangel. Lavere enn dette, og du vil vanligvis møte motvind i en reklamasjonssak.
Så kjøper du en kostbar bolig til 10 millioner kroner, kan du altså ikke forvente å få gjennomslag for krav om erstatning om du avdekker mangler som vil koste en halv million kroner å utbedre. Hvis du da har lån “opp til pipa” kan det fort bli problematisk å få huset i stand. Når du også må ha diverse fagkyndige inn i bildet blir regnestykket omfattende.
Nye regler i vente
At kjøp og salg av fast eiendom ikke er bedre regulert synes jeg er et mysterium. For de aller fleste er det å kjøpe egen bolig den største investeringen man gjør i løpet av livet, og da burde også reguleringene være mer forutsigbare.
Jeg er derfor spent på hvordan boligmarkedet tar i mot endringene i avhendingsloven som Stortinget vedtok i våres. Lovendringene trer tidligst i kraft sommeren 2020 og vil bidra til å senke terskelen for å kreve erstatning ved kjøp av bolig, samtidig som boligselgere får et større ansvar.
Hvorvidt dette vil redusere antallet konflikter rundt boligkjøp gjenstår å se. Det er likevel grunn til å tro at de foreslåtte endringene vil bidra til å senke konfliktnivået mellom kjøper og selger. For eksempel vil det gi selger større incentiver til å legge frem god og riktig dokumentasjon om boligens tilstand, fremfor å “sminke” objektet for å oppnå høyere pris.
To-frontskrig
Et økende antall konflikter rundt nettopp kjøp og salg av bolig har ført til at boligkjøperforsikring og boligselgerforsikring blitt stor industri i Norge. For vårt vedkommende tegnet vi en boligkjøperforsikring som ga noe hjelp på veien. Men ikke mer enn hva jeg forventet fra en slik forsikring. At forsikringen ikke ville dekke utbedringskostnadene våre, men snarere bistå med rettshjelp visste vi.
Incentiver som strider i mot boligkjøpers interesser
Utfordringen er at forsikringsselskapene som tilbyr boligkjøperforsikring mottar forsikringspremien “up front”. De har dermed sterke incentiver for å holde egne kostnader på et absolutt minimum. Naturlig nok var de derfor ikke veldig engasjerte i saken vår, det til tross for at vi hadde en god reklamasjonssak.
På motsatt side møtte vi selgers forsikringsselskap som heller ikke “ga ved dørene”. At de først avviste de fleste av punktene vi reklamerte på var en ting. Trenering og treg saksbehandling var noe annet. Når det hele endte som et taktisk spill om å utbetale minst mulig penger, fremfor hva som var rett og galt, føltes det fryktelig feil.
Mens tiden gikk bodde vi i et hus som i verste fall kunne være en brannfelle. Heldigvis kom vi i kontakt med to dyktige advokater som tok saken vår videre, og som støttet oss faglig og moralsk. Og det var nødvendig. Avhendingsloven for kjøp og salg av eiendom er komplisert. Det samme er de byggtekniske lovene og forskriftene.
Samtidig gjør en slik sak noe med humøret og stemningen i heimen. Du kan si det var bra vi var vant med våkenetter fra småbarnstilværelsen, for det har vært nok av søvnløse netter som en følge av dette boligkjøpet.
Fondsinvesteringen ga oss spillerom
To år etter problemene startet kom saken opp i tingretten. Som mange andre boligkjøpere møtte vi kraftig motbør fra motparten, men endte til slutt med en løsning som vi kan leve greit med. Endelig kan vi gå videre. Drømmehuset er riktignok ikke hva det en gang var, og planen om å bo i et hus som ikke trengte oppussing, kan vi se langt etter.
Uten en del penger i fond kunne det gått ille
Alle lander dessverre ikke på beina i saker som dette. Er du uheldig og kjøper “katta i sekken” uten ressurser til å stå i kampen mot forsikringsselskapene, må du betale for utbedringene selv. En annen ting er at boligens reelle verdi blir langt lavere enn hva du betalte for den. Hvis du da får behov for å flytte må du selge med tap. I verste fall kan et feilslått boligkjøp føre til at du får privatøkonomien din rasert for resten av livet.
Redningen for oss var at vi hadde spart i fond i mange år. Det ga den tryggheten vi trengte for å stå i kampen. For eksempel ga det oss mulighet til å hente inn spesialkompetanse, som jurister og takstmenn. Det at pengene fra fondssparingen var nok til å dekke utbedringskostnadene ga oss trygghet.
Det ville vært surt, men å vite at vi hadde penger til å sette huset i stand selv, var viktig for å kunne “holde hodet kaldt”. Fondsinvesteringen ga oss spillerom og finansielle muskler til å stå imot taktikkeriet og beskjedne forlikstilbud fra selgers forsikringsselskap. Uten fondspengene hadde vi ikke kunne takket nei til disse tilbudene, og endt med et dårligere oppgjør.
Nå gjelder det å komme i mål med utbedringene og håpe at huset en eller annen gang blir drømmehuset det en gang var. Slik at vi kan bli boende i mange år. For å kjøpe bolig igjen er jeg sannelig ikke sikker på at jeg tør.