Bruker du boligen som sparegris?

I desember 2019 publiserte Statistisk sentralbyrå en analyse av nordmenns sparevaner. For meg, som lever og ånder for at flere nordmenn skal ta del i verdiskapingen som skjer i aksjemarkedet, var SSBs konklusjon nedslående – Nordmenn flest sparer nemlig lite i fond og aksjer, og prioriterer heller å bruke boligen sin som sparegris gjennom verdistigning og nedbetaling av lån.

Nordmenn foretrekker å spare i bolig

I følge SSB sparer en vanlig norsk husholdning om lag 48 000 kroner i året. Om lag halvparten av dette går med til å betale avdrag på boliglånet. Samtidig er det slik at ca to tredjedeler av husholdningene betaler avdrag jevnlig. Blant disse utgjør avdrag på lån hele 80 prosent av sparingen. Det er derfor lett å være enig i SSBs konklusjon: Nordmenn foretrekker å spare i bolig – enten gjennom (urealisert) verdistigning eller avdrag på lån.

Men er det slik at å bygge verdier i egen bolig gjennom potensiell verdistigning og nedbetaling av lån er den mest lønnsomme spareformen?

Antakeligvis ikke.

Avkastningpotensialet er begrenset

Å bruke boligen som sparegris har nemlig noen klare begrensninger med tanke på fremtidig avkastningspotensiale:
1. Du er prisgitt at boligen stiger i verdi
2. Avkastningen du oppnår ved å nedbetale på lånet vil være tilsvarende boliglånsrenta

Selv om vi de siste 25 årene har opplevd en sterk utvikling i boligpriser er det ikke en selvfølge at dette vil fortsette i fremtiden. Samtidig ser vi at boligprisveksten i perioden 2009-2019 er en del lavere enn hvis vi ser perioden fra 1993 til 2019 under ett.

Forklaringen på dette var at vi hadde en spesielt sterk boligprisutvikling i periodene 1994-2001 og 2004- 2007. Siden da ser vi at den årlige utviklingen har vært en del svakere. For perioden 1993-2019 har vi hatt en gjennomsnittlig boligprisvekst på ca 7,1 prosent, mens den i perioden 2009-2019 var 5,0 prosent.

Og da er ikke “mørketall” forbundet med oppussing og vedlikehold inkludert i statistikken. For vi har vel alle hørt om venner eller kolleger som har kjøpt en bolig til to millioner kroner, pusset den gradvis opp for en million og solgt den for fire millioner ti år senere. I statistikken kommer dette frem som en verdiøkning på 100 prosent, eller 7,2 prosent i året, mens verdiøkningen i realiteten har vært 50 prosent, eller 3 prosent i året.

Selv en liten aksjeandel kan være nok

Til sammenligning har Oslo Børs* gitt en avkastning på 11,4 prosent i perioden 1993 – 2019 og 14,4 prosent i perioden 2009 – 2019. Antakelig er dette tall som virker overraskende, ettersom mange fortsatt lever i den villfarelsen om at det er nettopp boliginvesteringer som gir best avkastning over tid. *Oslo Børs målt ved OSEFX.

Slik er det altså ikke. Isteden er det faktisk slik at selv et fond med lav aksjeandel og tilhørende lave svingninger hadde gitt nøyaktig den samme avkastningen som den generelle boligprisveksten de siste ti årene.

Langsiktighet = Suksess

Som du ser ga kombinasjonsfondet negativ avkastning både i 2011 og 2018. Like fullt er den gjennomsnittlige avkastningen i perioden 2009- 2019 nøyaktig den samme som den generelle boligprisveksten i Norge. Og det er nok nettopp enkeltår med negativ avkastning som er forklaringen på at mange foretrekker investeringer i bolig foran investeringer i aksjer og fond. Det tilhører nemlig sjeldenhetene at man opplever negativ boligprisutvikling – i hvert fall som man er klar over. Samtidig skal vi ikke gå lengre tilbake enn til 2008 før vi hadde et år hvor boligprisene faktisk falt. Dette tok nordmenn dog med stoisk ro ettersom boliginvesteringer for de fleste er langsiktige investeringer.

Og det er nettopp langsiktigheten som er nøkkelen til suksess også når det gjelder fondssparing.

Fordelen med å ha et langt tidsperspektiv er at aksjeandelen fint kan være høyere enn 25 prosent. Dermed øker også avkastningspotensialet for sparingen og investeringen din. Hadde du for eksempel valgt å spare i ODIN Norden, som er vårt eldste aksjefond, hadde du i perioden 2009- 2019 hatt en gjennomsnittlig avkastning på 11,8 prosent i året – altså mer enn det dobbelte av boligprisutviklingen.

Nå er det imidlertid ikke slik at jeg mener du skal selge boligen din og leve resten av livet i telt for å kunne investere alt du eier og har i fond, men like fullt ønsker jeg å være klar på at du ikke bør investere mer i bolig enn hva du strengt tatt trenger.

Utnytt “ondet” ved å ha boliglån

Det samme gjelder å betale avdrag på boligen din. Selv om det naturligvis er fornuftig å bli gjeldfri på et eller annet tidspunkt bør du vurdere å utnytte det faktum at du har boliglån på en smart måte. For selv om boligprisveksten ikke har vært all verden de siste årene har boligen din sannsynligvis steget i verdi. Kombinert med at du har betalt avdrag har du kanskje oppnådd en egenkapital i boligen på 40 prosent eller mer. I en slik situasjon kan du fint vurdere å slutte og betale avdrag, og heller spare avdragene i fond.

I et lavrenteregime, som vi opplever i dag, er nemlig avkastningen du får ved å betale avdrag svært begrenset. Dette fordi avkastningen vil være tilsvarende lånerenta du betaler, det vil si rundt 2,5 – 3 prosent i året.

En ting er at dette er en lav avkastning i absolutte termer, men det er også for lite til at du klarer å bevare kjøpekraften på pengene du sparer. For at dette skal være oppnåelig trenger du en avkastning på om lag fire prosent. Dermed ligger det også i kortene at sparing gjennom å betale avdrag er langt mer lønnsomt når rentene er høye – ikke lave som de er i dag.

La oss si at du er som snittnordmannen som SSB beskriver – du sparer 48 000 kroner i året, hvorav 80 prosent går til avdrag på boliglånet, det vil si 3 200 kroner i måneden. Gitt den gjennomsnittlige lånerenta på 3,4 prosent ville verdien av å nedbetale på lånet vært ca. 511 000 kroner, hvor avdragene alene utgjør 422 000 kroner.

Hadde du isteden spart avdragene dine i et kombinasjonsfond med 25 prosent aksjeandel ville du i den samme perioden oppnådd en avkastning på 5 prosent i året, og dermed en markedsverdi på ca. 560 000 kroner. Av dette er ca. 140 000 kroner avkastning til deg. Hadde du derimot valgt et aksjefond, som ODIN Norden, hadde du oppnådd en avkastning på 11 prosent i året og en markedsverdi på ca. 795 000 kroner. Av dette er ca. 373 000 kroner avkastning til deg.

Det beste ved å omfordele sparingen og formuesverdiene fra bolig til fond er at du gir deg selv et ekstra bein å stå på. En ting er risikoen for at boligmarkedet faller, men vel så viktig er det at du ikke har hele formuen knyttet opp mot boligen din. De færreste av oss kan nemlig leve av gips og takstein, så skulle du få behov for penger til andre prosjekter eller noe uforutsett skulle inntreffe vil du måtte låne opp på boligen på nytt – eventuelt selge den for å frigjøre kapital.

Oppsummert: Nordmenn flest tar i for liten grad del i verdiskapingen som skjer i aksjemarkedet. Til det er tiltroen til boligmarkedet altfor høy. Dette til tross for at aksjemarkedet historisk kan vise til bedre avkastning enn investeringer i bolig. Samtidig er nedbetaling av lån gjennom avdrag en lite lønnsom spareform i et lavrenteregime som vi har i dag. Forutsatt at du har en fornuftig gjeldsgrad på boliglånet ditt bør du derfor vurdere å heller spare avdragene i fond over en like lang tidsperiode som du har som løpetid for lånet ditt. Da vil du gi deg selv økt økonomisk fleksibilitet gjennom å ha et ekstra bein å stå på, men også mulighet til å oppnå bedre langsiktig avkastning.